日本房地产(为什么有人会认为日本超发的纸币大多流入了房地产)
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2023-11-22
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1. 日本房地产,为什么有人会认为日本超发的纸币大多流入了房地产?
这事得啰嗦讲,要讲思路,讲推理。
货币超发不是房价大涨的罪魁祸首。
这个问题,思路应当从安居乐业四个字出发,分别是安居和乐业两个方向。从这四个字去理解,就可以发现,日本的房地产崩溃与货币超发没有必然的关系,而是日本经济结构决定了它的地产必然崩溃。
一,思路。看到这个问题,首先,我考虑的是房价为何下跌?房价下跌,核心理由就是房子的价值大跌,房子的价值在于使用价值,在于安居可以,没有了“业”,“居”也就失去了价值。所以,从日本的就业与居住去分析房价就对了,这个思路,适合任何国家任何城市。深山老林的房子不值钱,因为没有收入来源无意义住在那浪费生命;北京的房子值钱,因为在北京可以搞到收入,房子为增加收入提供便利。
二,当初日本房价为何大跌?从前面的思路可以推理,显然是房子价值大跌才会导致价格大跌。为什么日本房子价值会大跌?因为日本经济对外依赖太重,但是本土的制造业并没有那么发达,制造在国外,国内只是管理,折中情况就会造成实际上就业的不足,繁荣时期,精英们的高收入推动房价大涨,一方面,制造业放在国外,国内就业必然不足以支持房价,就是说,有能力买房的人不够多,另一方面日本是个地理小国,土地有限,幻想土地稀缺会造成房价上涨,这也是促成房价上涨的原因,但是,实际上,缺少制造业本土就业的支持,土地没有那么值钱。东京圈面积1.34万平方公里,人口大约4000万,广州人口1400多万,面积0.74万平方公里,与广州相比,京东的人口密度并没有想象中的那么拥挤。与广州不同,京东大量的制造业都在境外。所以,实际上能够容忍的人口密度比广州低。用我们现在的话讲,当初日本房地产泡沫旺盛的时候,类似于产业空心化的时候。实际上就业不足以支持大面积的高房价,因此,日本的经济结构决定了房子的价值并不能与它的GDP匹配。
三,外向型经济结构势必造成货币超发。日本大量的出口,导致大量的外币兑换本币需求,日本就必须发行足够的本币兑换外币,这就是货币超发,但是日本国内并没有足够的商品来消化超发的货币,这就一定会导致它国内物价暴涨。包括房子。然后美国再搞个广场协议,日本国内整个价格体系彻底崩溃。
按照我的思路,可以看出来,都是因为日本的经济结构导致了房价大涨,最后又暴跌。
日本的出口,就像练吸星大法,吸收内力过多最终反噬了自己。
顺便讲中国的出口,与日本大不同,中国是本土制造,是世界工厂,就业可以消化出口带来的外汇。就业又可以刺激国内消费。因为人口多,人口多,人多力量大。并不会因为出口而导致经济结构失衡。不会导致房产泡沫。
我们中国出口等于练北冥神功。而日本出口等于练吸星大法。
最终的,结论是:上世纪80年代日本经济结构决定了日本房价必然被推高又暴跌。没有足够的就业(乐业)来支持人们买房(安居)的意愿。
2. 日本房产暴跌至今没涨回来澳洲房产疯涨后回落…哪些国家地区的房价经历过大起大落?
哪些国家地区的房价经历过大起大落?
房地产除了居住的属性外,还有保值、投资的作用。因其天然属性,可以说是全世界人都钟爱的投资之一。而许多国家也因为种种原因造成房地产投资过热,房价大起大落!
日本日本在上世纪80年代经历了房地产行业从泡沫到崩盘的一系列变化,被称为泡沫经济,泡沫破裂后,日本经济进入衰退期,直到现在都还没有恢复过来——被称为“失落的20年”。
日本房地产泡沫的形成,或者说当时大涨的原因主要是仿效美国推动金融自由化,引发银行之间直接的利率竞争,导致日本银行吸引存款成本过高,从而使大量资金涌向高利息、可融资的房地产以及建筑方面。而日本在泡沫经济之前的地价就是“只升不降”,流行着所谓的“土地神话”。当时的日本,只要有不动产的担保,不经审核或者只需要简单的审核就能得到融资。
当然,日本房产泡沫最主要的形成原因是,当时几乎没有人认为房价会跌。几乎所有人都觉得今天不买,明天更贵!而当泡沫破灭的那一刻,包括银行都显得那么措手不及!
1989年,日本经济泡沫到达了顶峰,资本在没有实体的支持下渐渐不支,投资者对土地、股票也逐渐失去了兴趣。1989年日银上调利率。1990年3月,日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》。再之后日银实行了严格的收缩金融政策,日本房价断崖式下跌,如题主所说,20年没有涨回来。
美国很多人觉得美国人因为房产税不炒房,真的是打错特错!美国人不仅炒房炒地,而且还炒房地产衍生的各类金融产品。
在本世纪初,美国人在全美各州疯狂的购置房地产,购买房地产公司的股票以及抵押贷款的证券。与日本类似的情况是,整个美国、甚至世界各地的投资人都对美国的房地产市场充满了信息:大量资金流入房地产以及二级衍生品市场。银行同样对房屋贷款不做过多的审核,贷款经纪人大量作假帮助购房者获得贷款。
“只要有个地址有个名字,就能获得贷款审批”!
在电影《大空头》里面有这样的一幕,当投资人到加州实地考察的时候,发现到处都是空置的房屋,甚至发现其中一套房屋的贷款申请人是以狗的名字申请的!
而美国房地产市场泡沫的破裂也很简单,由于低信用的借款人背负过多贷款导致无力还贷,银行坏账越来越多,次级贷款市场率先崩溃,导致整个房地产行业崩盘——也就是我们常说的次贷危机。
澳大利亚澳大利亚的房价涨跌可能真的与我们华人有一些关系了。08年全球金融危机后,澳大利亚凭借自身的资源优势,反而没有受到太多的影响。同时,由于其优美的自然环境,包容的多元文化氛围,吸引了包括华人在内的世界各国移民。
人进来了,自然需要居所,大量的居住需求不断推高房地产的价格,加上澳洲“龟速”的建筑效率,不断推高房价。
借用托尔斯泰的一句话,房地产的泡沫都来自于贷款的不加限制,破灭的方式则各不相同。在12-14年,房地产价格不断飙高的那几年,澳大利亚的借贷机构也是对借款人的资质粗暴审核。许多借款人虚报海外收入以获得贷款,即使是在澳洲读书的留学生,也能仅凭一封国内的工资证明翻译获得几十甚至上百万澳币的按揭贷款——说到底是银行认为房地产正热,房价不会下跌。
幸好的是,澳大利亚金融监管部门以及澳联储一直自14年开始不断的提醒房产泡沫危机,并开始严格要求借贷机构对贷款申请人的审核,以及收紧各类贷款审查机制,甚至银行直接停止向纯海外人士提供房屋贷款。
17年至今,澳大利亚房地产迎来了55年来的最大跌幅,幅度之大甚至超过了08年的金融危机。不过对比日本和美国的硬着陆,澳大利亚算得上“安全落地”了。
3. 剖析中国地产的未来?
中国地产是炒上去的,泡沫极大,真正需要房的没房,而库存房,囤积房,空置房满大街都是,随着中国人口老龄化,再加上历史原因,现在30岁左右的人活到60岁,他手中的房产最少3套,一套住2套空置,但新楼盘还在不停的建,大开发商可以撑3-5年,小开发商只能撑1-2年,如此恶性循环,大家可以算算,中国房地产的寿命有几何。
4. 为什么只有日本失去二十年?
1985年9月22日,美、日、德、英、法在美国纽约广场饭店签订诱使美元贬值的协议,后人称为“广场协议”。广场协议签订后,在不到3年的时间内美元对日元贬值50%,即由1美元兑250日元变为125日元。大家知道,美元贬值有利于美国商品出口,而日元的升值则不利于日本商品出口,这对于出口型主导的日本经济来说是致命伤。随着出口贸易的停滞不前,日本“买全球,卖全球”计划流产,GDP开始步入“5万亿美元”陷阱。另一方面,随着日元的升值,大量“热钱”进入日本,最终导致日本国内泡沫经济积累。而泡沫经济的破灭则导致日本经济长期衰退。这就是广场协议使日本失去20年的原因。
5. 2020年日本房产文化产业和服务业值得投资吗?
日本房产近年来缘何吸引越来越多的国内购房者?日本房产值得投资吗?为您详细剖析,告诉您日本房产值得投资吗。
1.日本房产值得投资吗?日本房子都是永久产权
日本由于是土地私有制度,所以你在购买日本房产的时候,其实是购买了房产所在土地的永久产权,这也是在日本购买房产与国内的最大最重要的区别。而这对购买日本房产带来了诸多好处,比如未来可能日本在你的房产修高速公路需要征得你的同意并且会对您支付费用。
2.日本房产值得投资吗?房产质量毋庸置疑,在购房过程中,人们对房屋质量的考察都是最为重视的。日本是一个地震多发的国家,所以房屋质量变得尤为重要。日本的房屋,大部分使用了重量较轻的墙面材料,内里材料以钢筋混凝土和木结构为主,在安全抗震,节约资源等方面的表现都比较出色。日本的普通民宅(一户建)也采用了独特的箱式设计,在地震发生的时候,房屋就算整体翻滚,内部的框架结构也不会分解,极大的保证了安全。除此之外,专业的技术人员还会定期的对房屋的抗震性进行评定,也会给一户建的户主一定的修缮补助。
3.日本房产值得投资吗?日本不存在“学区”概念
日本房产与国内最大的不同,在于日本房产没有明确的学区房一说。出现这一点的原因在于日本的教育资源分布的比较均匀。在义务教育阶段,日本的学生就读的公立学校在师资力量,硬件软件设施上的水平都差不多,公立学校也没有排名的先后区别。日本的义务教育,讲究的是学生们尽量在同一水平的状态下度过,注重培养孩子的综合素质和生活能力,并没有中国那么太过重视知识教育。
4.日本房产值得投资吗?日本房产的租金回报率
回报率可能是不少有意投资日本房产的购房者们最为关心的一点。根据相关数据,当前日本大约有60%的总人口选择租房居住,所以导致了日本房产的长租回报率达到了6%-12%,短租回报率稳定在7%-8%之间,当然这个数值还不算房屋本身的升值率。除租金外,日本的房产在经历过上世纪的危机之后,进入了逐步回暖的阶段。随着2020年东京奥运会的不断临近,整个房产市场更是在不断升温。从日本获得2020年奥运举办权至今,日本楼市价格已上涨11%,有分析师在接受采访时说。长远角度来看,日本房产的增值形势也十分利好。
5.日本房产值得投资吗?法律法规健全,我国的房产和税收制度正在摸索和逐步完全的阶段,而日本在这方面已经十分成熟。比如住宅补助金制度和固定资产税制度。可以这么说,在日本购买房产以及后续你所缴纳的每一笔费用(包括中介费)都不存在灰色地带,都是在日本的法律保护下,阳光的存在,这也最大力度的保护了您的权益。
6. 为什么九十年代日本中央银行要主动刺破房地产泡沫?
这个问题跟日本30年的高速发展的背景有关系。其实中国和日本一样都以制造业发展起来,日本从1955-1986,GDP 跃至全球第二,最高是1990年达到美国GDP的70%。当然,这几十年期间,美国也对日本打过无数贸易战,包括汽车、电子、芯片、家用电器、钢铝等等太多。最关键的是1985-1990这期间的金融战,导致了日本失去了几十年。下面从各个角度来看1985-1990期间的走势:
1. 汇率:
在1985年,日本被迫签订著名的广场协议,承诺日元每年升值5%。日元从1985年到1988年三年期间升值一倍。
客观来说,对于日本这种制造业国家,产品出口远远大于原材料进口,货币贬值才能让日本产品更有竞争力,从而有利日本。
因此,当日元走势升值之路之后,日本的制造类企业业绩变差,拖累经济下行。为了应对经济下滑,日本央行开始降息。
2. 利率
从1985-1988年,日本快速降息,从4.63%迅速降到2.33%。央行希望资金能进入制造业提振经济,可是事与愿违,大部分资金进入房地产行业,推升资产泡沫,同时制造业被打击,经济其实不好。日元升值,同时也吸引很多外资进来,更加推升资产泡沫。
3. 房价
日本房价从1985-1991增长2倍多(全国平均),资产泡沫严重。当时的情况和现在的中国有点像,大家都相信日本神话,房产神话,日本第一等等,GDP达到美国的70%。光东京圈的房产卖掉之后就可以买整个美国的房产。
再看日本前6大都市圈(东京、, 横滨、名古屋,、京都、大阪和神户):
6大都市圈的地价(不管什么类型的地)从1985-1990期间都涨了3倍。推升了巨大的资产泡沫。当时老百姓都要不吃不喝工作50-60年才能买一套房(是不是和现在中国的一线城市很类似?)。
在1990年,房产泡沫达到顶峰之时,日本政府不堪压力,开始启动加息,目的是为了抑制资产泡沫。可是还是事与愿违,加息之后,股市开始一泻千里,很多人破产,开始变卖房产。同时外资开始撤离,也抛售房产。多方作用之下,房价开始崩盘,同时带动金融系统和老百姓资不抵债,日本汇率随即开始下跌。日本从而进入失去的几十年,时至今日经济还是一直萎靡不振。
这一过程,一方面是受美国广场协议和金融战的影响,同时日本国内错误的利率政策也助长了泡沫的吹大和破灭。我们目前正在与美国贸易战,希望高层引以为戒,不要重蹈覆辙。
沉迷于财经的我,希望与大家讨论。有兴趣可以关注我,查看经济金融方面的文章。
7. 为什么美国日本依然是经济强国?
经济强国从来不是房价高低决定的,而是靠经济、科技、教育水平决定,否则津巴布韦都能说是经济强国了。
房价就跟气球一样,货币是不断往气球里吹气的气体,可以吹大,保持在合理水平就不会爆裂。一旦吹得过猛,吹出了承受范围,气球就会崩溃。房价下跌并不可怕,就跟气球漏气一样,只要跟吹气保持相对平衡,就能保持在相对安全的大小。
气球吹的很大时,口子突然松了,里面的气体就会喷出,房价短时间快速下跌,气球开始乱飞,出现各种经济问题。
房价下跌导致严重后果有几个条件:
1、房价远远超出实际价值,也超出中低收入人群购买力;
2、一年内突然下跌超过30%以上,两三年内下跌超过50%;
3、大面积弃房断供出现,银行坏账率激增,引发金融风险;
美国和日本都经历过房地产泡沫时期,但是并未改变其经济强国地位,原因可以简单总结。
1、经济体和人一样,难免生病,房价泡沫破裂就是一场大病,但是只要采取有力措施,总能恢复健康。
2、债务可以消化,只要政策应对得当,就业充分,收入稳定,经济就能迅速恢复。
3、国内损失国外补,通过海外投资,各种国际资本运作,综合经济实力还能进一步增强,也能回哺本土。
4、教育、科技是根本,吸引和培养优秀人才,出口高附加值商品, 这是经济最大的支撑。
5、及时纠错,避免再次炒房炒地,扶持实体经济,维护本国货币的国际地位。
撒一次谎往往需要再撒几次谎来遮盖,犯了错及时改正就能更快走回正确的道路。经济体是由无数企业和个人组成的,只要新的财富不断被创造,这些财富不再去炒作泡沫资产,形成更加稳定的循环,就能走出泥潭。有个好底子,及时改正错误,短时间步伐慢一些,走歪了路,并不影响之后还能回到正确的路上继续奔跑。毕竟,后面乱跑的人更多。
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1. 日本房地产,为什么有人会认为日本超发的纸币大多流入了房地产?
这事得啰嗦讲,要讲思路,讲推理。
货币超发不是房价大涨的罪魁祸首。
这个问题,思路应当从安居乐业四个字出发,分别是安居和乐业两个方向。从这四个字去理解,就可以发现,日本的房地产崩溃与货币超发没有必然的关系,而是日本经济结构决定了它的地产必然崩溃。
一,思路。看到这个问题,首先,我考虑的是房价为何下跌?房价下跌,核心理由就是房子的价值大跌,房子的价值在于使用价值,在于安居可以,没有了“业”,“居”也就失去了价值。所以,从日本的就业与居住去分析房价就对了,这个思路,适合任何国家任何城市。深山老林的房子不值钱,因为没有收入来源无意义住在那浪费生命;北京的房子值钱,因为在北京可以搞到收入,房子为增加收入提供便利。
二,当初日本房价为何大跌?从前面的思路可以推理,显然是房子价值大跌才会导致价格大跌。为什么日本房子价值会大跌?因为日本经济对外依赖太重,但是本土的制造业并没有那么发达,制造在国外,国内只是管理,折中情况就会造成实际上就业的不足,繁荣时期,精英们的高收入推动房价大涨,一方面,制造业放在国外,国内就业必然不足以支持房价,就是说,有能力买房的人不够多,另一方面日本是个地理小国,土地有限,幻想土地稀缺会造成房价上涨,这也是促成房价上涨的原因,但是,实际上,缺少制造业本土就业的支持,土地没有那么值钱。东京圈面积1.34万平方公里,人口大约4000万,广州人口1400多万,面积0.74万平方公里,与广州相比,京东的人口密度并没有想象中的那么拥挤。与广州不同,京东大量的制造业都在境外。所以,实际上能够容忍的人口密度比广州低。用我们现在的话讲,当初日本房地产泡沫旺盛的时候,类似于产业空心化的时候。实际上就业不足以支持大面积的高房价,因此,日本的经济结构决定了房子的价值并不能与它的GDP匹配。
三,外向型经济结构势必造成货币超发。日本大量的出口,导致大量的外币兑换本币需求,日本就必须发行足够的本币兑换外币,这就是货币超发,但是日本国内并没有足够的商品来消化超发的货币,这就一定会导致它国内物价暴涨。包括房子。然后美国再搞个广场协议,日本国内整个价格体系彻底崩溃。
按照我的思路,可以看出来,都是因为日本的经济结构导致了房价大涨,最后又暴跌。
日本的出口,就像练吸星大法,吸收内力过多最终反噬了自己。
顺便讲中国的出口,与日本大不同,中国是本土制造,是世界工厂,就业可以消化出口带来的外汇。就业又可以刺激国内消费。因为人口多,人口多,人多力量大。并不会因为出口而导致经济结构失衡。不会导致房产泡沫。
我们中国出口等于练北冥神功。而日本出口等于练吸星大法。
最终的,结论是:上世纪80年代日本经济结构决定了日本房价必然被推高又暴跌。没有足够的就业(乐业)来支持人们买房(安居)的意愿。
2. 日本房产暴跌至今没涨回来澳洲房产疯涨后回落…哪些国家地区的房价经历过大起大落?
哪些国家地区的房价经历过大起大落?
房地产除了居住的属性外,还有保值、投资的作用。因其天然属性,可以说是全世界人都钟爱的投资之一。而许多国家也因为种种原因造成房地产投资过热,房价大起大落!
日本日本在上世纪80年代经历了房地产行业从泡沫到崩盘的一系列变化,被称为泡沫经济,泡沫破裂后,日本经济进入衰退期,直到现在都还没有恢复过来——被称为“失落的20年”。
日本房地产泡沫的形成,或者说当时大涨的原因主要是仿效美国推动金融自由化,引发银行之间直接的利率竞争,导致日本银行吸引存款成本过高,从而使大量资金涌向高利息、可融资的房地产以及建筑方面。而日本在泡沫经济之前的地价就是“只升不降”,流行着所谓的“土地神话”。当时的日本,只要有不动产的担保,不经审核或者只需要简单的审核就能得到融资。
当然,日本房产泡沫最主要的形成原因是,当时几乎没有人认为房价会跌。几乎所有人都觉得今天不买,明天更贵!而当泡沫破灭的那一刻,包括银行都显得那么措手不及!
1989年,日本经济泡沫到达了顶峰,资本在没有实体的支持下渐渐不支,投资者对土地、股票也逐渐失去了兴趣。1989年日银上调利率。1990年3月,日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》。再之后日银实行了严格的收缩金融政策,日本房价断崖式下跌,如题主所说,20年没有涨回来。
美国很多人觉得美国人因为房产税不炒房,真的是打错特错!美国人不仅炒房炒地,而且还炒房地产衍生的各类金融产品。
在本世纪初,美国人在全美各州疯狂的购置房地产,购买房地产公司的股票以及抵押贷款的证券。与日本类似的情况是,整个美国、甚至世界各地的投资人都对美国的房地产市场充满了信息:大量资金流入房地产以及二级衍生品市场。银行同样对房屋贷款不做过多的审核,贷款经纪人大量作假帮助购房者获得贷款。
“只要有个地址有个名字,就能获得贷款审批”!
在电影《大空头》里面有这样的一幕,当投资人到加州实地考察的时候,发现到处都是空置的房屋,甚至发现其中一套房屋的贷款申请人是以狗的名字申请的!
而美国房地产市场泡沫的破裂也很简单,由于低信用的借款人背负过多贷款导致无力还贷,银行坏账越来越多,次级贷款市场率先崩溃,导致整个房地产行业崩盘——也就是我们常说的次贷危机。
澳大利亚澳大利亚的房价涨跌可能真的与我们华人有一些关系了。08年全球金融危机后,澳大利亚凭借自身的资源优势,反而没有受到太多的影响。同时,由于其优美的自然环境,包容的多元文化氛围,吸引了包括华人在内的世界各国移民。
人进来了,自然需要居所,大量的居住需求不断推高房地产的价格,加上澳洲“龟速”的建筑效率,不断推高房价。
借用托尔斯泰的一句话,房地产的泡沫都来自于贷款的不加限制,破灭的方式则各不相同。在12-14年,房地产价格不断飙高的那几年,澳大利亚的借贷机构也是对借款人的资质粗暴审核。许多借款人虚报海外收入以获得贷款,即使是在澳洲读书的留学生,也能仅凭一封国内的工资证明翻译获得几十甚至上百万澳币的按揭贷款——说到底是银行认为房地产正热,房价不会下跌。
幸好的是,澳大利亚金融监管部门以及澳联储一直自14年开始不断的提醒房产泡沫危机,并开始严格要求借贷机构对贷款申请人的审核,以及收紧各类贷款审查机制,甚至银行直接停止向纯海外人士提供房屋贷款。
17年至今,澳大利亚房地产迎来了55年来的最大跌幅,幅度之大甚至超过了08年的金融危机。不过对比日本和美国的硬着陆,澳大利亚算得上“安全落地”了。
3. 剖析中国地产的未来?
中国地产是炒上去的,泡沫极大,真正需要房的没房,而库存房,囤积房,空置房满大街都是,随着中国人口老龄化,再加上历史原因,现在30岁左右的人活到60岁,他手中的房产最少3套,一套住2套空置,但新楼盘还在不停的建,大开发商可以撑3-5年,小开发商只能撑1-2年,如此恶性循环,大家可以算算,中国房地产的寿命有几何。
4. 为什么只有日本失去二十年?
1985年9月22日,美、日、德、英、法在美国纽约广场饭店签订诱使美元贬值的协议,后人称为“广场协议”。广场协议签订后,在不到3年的时间内美元对日元贬值50%,即由1美元兑250日元变为125日元。大家知道,美元贬值有利于美国商品出口,而日元的升值则不利于日本商品出口,这对于出口型主导的日本经济来说是致命伤。随着出口贸易的停滞不前,日本“买全球,卖全球”计划流产,GDP开始步入“5万亿美元”陷阱。另一方面,随着日元的升值,大量“热钱”进入日本,最终导致日本国内泡沫经济积累。而泡沫经济的破灭则导致日本经济长期衰退。这就是广场协议使日本失去20年的原因。
5. 2020年日本房产文化产业和服务业值得投资吗?
日本房产近年来缘何吸引越来越多的国内购房者?日本房产值得投资吗?为您详细剖析,告诉您日本房产值得投资吗。
1.日本房产值得投资吗?日本房子都是永久产权
日本由于是土地私有制度,所以你在购买日本房产的时候,其实是购买了房产所在土地的永久产权,这也是在日本购买房产与国内的最大最重要的区别。而这对购买日本房产带来了诸多好处,比如未来可能日本在你的房产修高速公路需要征得你的同意并且会对您支付费用。
2.日本房产值得投资吗?房产质量毋庸置疑,在购房过程中,人们对房屋质量的考察都是最为重视的。日本是一个地震多发的国家,所以房屋质量变得尤为重要。日本的房屋,大部分使用了重量较轻的墙面材料,内里材料以钢筋混凝土和木结构为主,在安全抗震,节约资源等方面的表现都比较出色。日本的普通民宅(一户建)也采用了独特的箱式设计,在地震发生的时候,房屋就算整体翻滚,内部的框架结构也不会分解,极大的保证了安全。除此之外,专业的技术人员还会定期的对房屋的抗震性进行评定,也会给一户建的户主一定的修缮补助。
3.日本房产值得投资吗?日本不存在“学区”概念
日本房产与国内最大的不同,在于日本房产没有明确的学区房一说。出现这一点的原因在于日本的教育资源分布的比较均匀。在义务教育阶段,日本的学生就读的公立学校在师资力量,硬件软件设施上的水平都差不多,公立学校也没有排名的先后区别。日本的义务教育,讲究的是学生们尽量在同一水平的状态下度过,注重培养孩子的综合素质和生活能力,并没有中国那么太过重视知识教育。
4.日本房产值得投资吗?日本房产的租金回报率
回报率可能是不少有意投资日本房产的购房者们最为关心的一点。根据相关数据,当前日本大约有60%的总人口选择租房居住,所以导致了日本房产的长租回报率达到了6%-12%,短租回报率稳定在7%-8%之间,当然这个数值还不算房屋本身的升值率。除租金外,日本的房产在经历过上世纪的危机之后,进入了逐步回暖的阶段。随着2020年东京奥运会的不断临近,整个房产市场更是在不断升温。从日本获得2020年奥运举办权至今,日本楼市价格已上涨11%,有分析师在接受采访时说。长远角度来看,日本房产的增值形势也十分利好。
5.日本房产值得投资吗?法律法规健全,我国的房产和税收制度正在摸索和逐步完全的阶段,而日本在这方面已经十分成熟。比如住宅补助金制度和固定资产税制度。可以这么说,在日本购买房产以及后续你所缴纳的每一笔费用(包括中介费)都不存在灰色地带,都是在日本的法律保护下,阳光的存在,这也最大力度的保护了您的权益。
6. 为什么九十年代日本中央银行要主动刺破房地产泡沫?
这个问题跟日本30年的高速发展的背景有关系。其实中国和日本一样都以制造业发展起来,日本从1955-1986,GDP 跃至全球第二,最高是1990年达到美国GDP的70%。当然,这几十年期间,美国也对日本打过无数贸易战,包括汽车、电子、芯片、家用电器、钢铝等等太多。最关键的是1985-1990这期间的金融战,导致了日本失去了几十年。下面从各个角度来看1985-1990期间的走势:
1. 汇率:
在1985年,日本被迫签订著名的广场协议,承诺日元每年升值5%。日元从1985年到1988年三年期间升值一倍。
客观来说,对于日本这种制造业国家,产品出口远远大于原材料进口,货币贬值才能让日本产品更有竞争力,从而有利日本。
因此,当日元走势升值之路之后,日本的制造类企业业绩变差,拖累经济下行。为了应对经济下滑,日本央行开始降息。
2. 利率
从1985-1988年,日本快速降息,从4.63%迅速降到2.33%。央行希望资金能进入制造业提振经济,可是事与愿违,大部分资金进入房地产行业,推升资产泡沫,同时制造业被打击,经济其实不好。日元升值,同时也吸引很多外资进来,更加推升资产泡沫。
3. 房价
日本房价从1985-1991增长2倍多(全国平均),资产泡沫严重。当时的情况和现在的中国有点像,大家都相信日本神话,房产神话,日本第一等等,GDP达到美国的70%。光东京圈的房产卖掉之后就可以买整个美国的房产。
再看日本前6大都市圈(东京、, 横滨、名古屋,、京都、大阪和神户):
6大都市圈的地价(不管什么类型的地)从1985-1990期间都涨了3倍。推升了巨大的资产泡沫。当时老百姓都要不吃不喝工作50-60年才能买一套房(是不是和现在中国的一线城市很类似?)。
在1990年,房产泡沫达到顶峰之时,日本政府不堪压力,开始启动加息,目的是为了抑制资产泡沫。可是还是事与愿违,加息之后,股市开始一泻千里,很多人破产,开始变卖房产。同时外资开始撤离,也抛售房产。多方作用之下,房价开始崩盘,同时带动金融系统和老百姓资不抵债,日本汇率随即开始下跌。日本从而进入失去的几十年,时至今日经济还是一直萎靡不振。
这一过程,一方面是受美国广场协议和金融战的影响,同时日本国内错误的利率政策也助长了泡沫的吹大和破灭。我们目前正在与美国贸易战,希望高层引以为戒,不要重蹈覆辙。
沉迷于财经的我,希望与大家讨论。有兴趣可以关注我,查看经济金融方面的文章。
7. 为什么美国日本依然是经济强国?
经济强国从来不是房价高低决定的,而是靠经济、科技、教育水平决定,否则津巴布韦都能说是经济强国了。
房价就跟气球一样,货币是不断往气球里吹气的气体,可以吹大,保持在合理水平就不会爆裂。一旦吹得过猛,吹出了承受范围,气球就会崩溃。房价下跌并不可怕,就跟气球漏气一样,只要跟吹气保持相对平衡,就能保持在相对安全的大小。
气球吹的很大时,口子突然松了,里面的气体就会喷出,房价短时间快速下跌,气球开始乱飞,出现各种经济问题。
房价下跌导致严重后果有几个条件:
1、房价远远超出实际价值,也超出中低收入人群购买力;
2、一年内突然下跌超过30%以上,两三年内下跌超过50%;
3、大面积弃房断供出现,银行坏账率激增,引发金融风险;
美国和日本都经历过房地产泡沫时期,但是并未改变其经济强国地位,原因可以简单总结。
1、经济体和人一样,难免生病,房价泡沫破裂就是一场大病,但是只要采取有力措施,总能恢复健康。
2、债务可以消化,只要政策应对得当,就业充分,收入稳定,经济就能迅速恢复。
3、国内损失国外补,通过海外投资,各种国际资本运作,综合经济实力还能进一步增强,也能回哺本土。
4、教育、科技是根本,吸引和培养优秀人才,出口高附加值商品, 这是经济最大的支撑。
5、及时纠错,避免再次炒房炒地,扶持实体经济,维护本国货币的国际地位。
撒一次谎往往需要再撒几次谎来遮盖,犯了错及时改正就能更快走回正确的道路。经济体是由无数企业和个人组成的,只要新的财富不断被创造,这些财富不再去炒作泡沫资产,形成更加稳定的循环,就能走出泥潭。有个好底子,及时改正错误,短时间步伐慢一些,走歪了路,并不影响之后还能回到正确的路上继续奔跑。毕竟,后面乱跑的人更多。
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