对于房产中介收费标准的争论早已有之，该提高还是该降低也各执一辞。而已经获得证实的是有关部门将拟出台《房地产交易管理条例》，其中将会对房地产中介行业将做出严格规范，且国家发改委也正在讨论对房产中介行业的收费进行调研。

 

目前房产中介行业的收费，普遍来说是按照2.5%的标准进行收费，其收费依据是1995年左右出台的建设部971号文：“实行独家代理收费，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。”

 

现在各界盛传两种声音，一种是降低，一种是提高。可悲之处就在于那些对此发表意见比较多的人，几乎没有几个是了解这个行业的，而行业内的人，似乎也没有多少人养成站出来说话的习惯。

 

我只想以一个从业者的身份抒发自己的观点：中介费应该上涨，而非下降！如果认为房价将会因中介费收取标准的变化而产生变化，那么，降低中介收费只可能让房价快速上涨！！！

 

在2005年之前，很多中介从事“现金收房”的房屋吞吐业务，这是一种比较简单的操作手法，简单说就是在买进卖出之间赚取差价。之所以产生这种情况，一方面是因为市场上中小中介占多数，大家没有品牌与长久经营的意识，买进卖出之间自然追求更高利润：买的更低、卖得更高。所以在那个时期，部分违规中介成了房价的推手。

 

当市场上一批品牌企业形成，加上政府的调控与监管力度加大，以及房价信息区域透明化，中介的现金收购空间缩小，很多企业意识到规模回报才是长久发展与利润增长之道，所以将更大的精力与财力投入到扩张人员、扩张店面规模方面，而没有更多财力投入到现金收购方面，因为现金收购需要占压大笔资金，而且一般要占压2—3个月甚至更长。现金收购的现象在如今已经日渐消亡，其比例大概只有千分之几。

 

房产中介发展到今日趋于规范的地步，其本身而言并非暴利行业，即便是现在2.5%的收费标准，也未必能够收得齐。而随着人员开支以及店租成本的上涨，房产经纪人需要有更多的成交才能获得合理的利润。比如在北京，一家位置相对好一些的店面，年租金普遍超过30万，假如以10个经纪人加1个管理者1个秘书的人员配备计算，那么一个月下来固定的人力成本就要达到接近20000万元，这还不算成交之后的经纪人佣金，再加上办公成本与广告成本，如果这个店一个月流水10万的话基本上是不赚钱甚至赔钱的。

 

至于媒体所报道的中介在向交易双方收取各2.5%的中介费，我不知道记者是如何调研或者有没有调研，这种情况在我的从业经历中也只听说过极少数的个案，并不具有普遍性。因为对于交易的重要一方也就是业主方来说，他们连国家规定的税费也要转嫁给买方，那又凭什么会给中介出费用呢？有点可笑。

 

以当下的利润水平，如果说降低现行收费标准，只能将中介的利润空间进一步压缩，直到把中介逼到“现金收房”的老路上，那时候的房价只可能被抬高而不是降低。

 

如果说降低中间的费用能够对房价有影响的话，那么降低税费、扶持中介、盘活存量房才是解决房价的终极手段。因为在房产的定价方面，开发商的定价基础并不很清晰，宣传造势之后，可能会达到倍增的利润，而在存量房方面，业主以及市场平均成交价才是定价基础，反过来也只有二手房市场活跃，才能通过市场行为干预开发商的定价策略，也只有这样才能让房价趋于平稳。

 

美国的房地产中介收费水平为6%，这并没有什么人出台什么标准，而是由市场自发调节形成的，中国的收费水平不可能达到这么高，是因为服务水平还达不到那个程度。但是现行的收费标准，已显偏低。

 

通过从公开报道中的解读，我倒认为市政府房地产行政主管部门为了明确收费项目而作的调研，比如说居间服务费的比例、贷款代办的收费比例、过户代办的收费比例等等，这在以前的文件中是没有的。

 

果真降低中介费的话，那只能是政策制定的重大遗憾，既然是市场行为来调节收费标准，那么主管部门应该只确定一个可收费的项目列表，然后规定一个收费上限，其他的不妨交给市场。而在这个上限方面，个人认为4%将是一个比较合理的比例。